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鄂州市乡镇住宅用地宗地地价修正体系2/2
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住宅用地基准地价个别因素修正体系

容积率修正系数

基准地价是代表设定容积率水平下的地价,在进行宗地地价计算时需将基准地价修正到宗地实际容积率水平下的地价。调查不同容积率水平下的地价平均值,得出住宅用地容积率修正系数见下表。

住宅用地样点地价容积率修正结果见表

容积率

i

ii

iii



1.0

0.5511

0.5510

0.5481


1.1

0.5951

0.5950

0.5925


1.2

0.6394

0.6392

0.6371


1.3

0.6838

0.6836

0.6819


1.4

0.7284

0.7282

0.7268


1.5

0.7732

0.7730

0.7719


1.6

0.8182

0.8180

0.8172


1.7

0.8634

0.8632

0.8626


1.8

0.9087

0.9086

0.9082


1.9

0.9543

0.9542

0.954


2.0

1.0000

1.0000

1.0000


2.1

1.0459

1.0460

1.0461


2.2

1.0920

1.0922

1.0924


2.3

1.1383

1.1386

1.1389


2.4

1.1848

1.1851

1.1856


2.5

1.2315

1.2319

1.2324


2.6

1.2784

1.2789

1.2794


2.7

1.3254

1.3261

1.3266


2.8

1.3727

1.3735

1.3739


2.9

1.4201

1.4210

1.4214


3.0

1.4677

1.4688

1.4691


3.1

1.5155

1.5168

1.5170


3.2

1.5635

1.5649

1.5650


3.3

1.6117

1.6133

1.6132


3.4

1.6600

1.6619

1.6616


3.5

1.7086

1.7106

1.7101


3.6

1.7573

1.7596

1.7588


3.7

1.8063

1.8087

1.8077


3.8

1.8554

1.8581

1.8568


3.9

1.9047

1.9076

1.9060


4.0

1.9542

1.9574

1.9554


4.1

2.0039

2.0073

2.0050


4.2

2.0538

2.0575

2.0547


4.3

2.1038

2.1078

2.1046


4.4

2.1541

2.1584

2.1547


4.5

2.2045

2.2091

2.2050


4.6

2.2551

2.2601

2.2554


4.7

2.3059

2.3112

2.306


4.8

2.3569

2.3625

2.3568


4.9

2.4081

2.4141

2.4078


5.0

2.4595

2.4658

2.4589


注:除表中列出的容积率修正系数外,其它容积率修正通过表中相临容积率对应修正系数线性内插计算获取。容积率小于1的,取容积率1的修正系数,容积率大于6.0的,取容积率6.0的修正系数。

使用年期修正系数

住宅用地使用年期修正系数表

使用年期

1

2

3

4

5

6

7

修正系数

0.0607

0.1177

0.1712

0.2215

0.2687

0.3131

0.3548

使用年期

8

9

10

11

12

13

14

修正系数

0.3940

0.4307

0.4653

0.5040

0.5349

0.5639

0.5911

使用年期

15

16

17

18

19

20

21

修正系数

0.6167

0.6407

0.6633

0.6845

0.7044

0.7231

0.7407

使用年期

22

23

24

25

26

27

28

修正系数

0.7572

0.7727

0.7872

0.8009

0.8138

0.8258

0.8372

使用年期

29

30

31

32

33

34

35

修正系数

0.8478

0.8578

0.8672

0.8760

0.8843

0.8921

0.8994

使用年期

36

37

38

39

40

41

42

修正系数

0.9063

0.9128

0.9188

0.9245

0.9299

0.9349

0.9396

使用年期

43

44

45

46

47

48

49

修正系数

0.9440

0.9482

0.9521

0.9558

0.9592

0.9625

0.9655

使用年期

50

51

52

53

54

55

56

修正系数

0.9684

0.9711

0.9736

0.9760

0.9782

0.9803

0.9822

使用年期

57

58

59

60

61

62

63

修正系数

0.9841

0.9858

0.9875

0.9890

0.9904

0.9918

0.9930

使用年期

64

65

66

67

68

69

70

修正系数

0.9942

0.9953

0.9964

0.9974

0.9983

0.9992

1

注:根据公式:修正系数=捕获.png获取。

交易期日修正系数

住宅用地交易期日修正系数表

交易时间

2010

2011

2012

2013

6.30

12.30

6.30

12.30

6.30

12.30

6.30

修正系数

0.8321

0.8544

0.8723

0.8925

0.9087

0.9464

1

住宅用地宗地面积修正

住宅用地宗地面积修正说明表

指标标准

较优

一般

较劣

指标标准说明

面积适中,对土地利用极为有利

面积对土地利用较为有利

面积对土地利用无不良影响

面积较小,对土地利用不合理

面积过小,对土地利用产生严重的影响

修正系数

1.06

1.03

1

0.98

0.94

住宅用地宗地形状修正

住宅用地宗地形状修正系数表

指标标准

较优

一般

较劣

指标标准说明

面积适中,对土地利用极为有利

面积对土地利用较为有利

面积对土地利用无不良影响

面积较小,对土地利用不合理

面积过小,对土地利用产生严重的影响

修正系数

1.07

1.03

1

0.96

0.93

建筑物朝向修正

住宅用地建筑物朝向修正说明表

指标标准说明

东南、西南

东北、西北

北,西

修正系数

1.06

1.04

1

0.98

0.96

楼层修正系数

统计各楼层的售价比,计算各楼层的地价比例系数,计算各楼层分摊土地平均单位地价的修正系数。

宗地地价楼层修正系数表

住宅层数

总层数

合计



52%

48%





100%


33%

34%

33%




100%


24%

26%

26%

24%



100%


19%

20%

21%

21%

19%


100%


16%

16%

17%

17%

17%

16%

100%


注:上表只列举了六层以下的地价分配,如层数高于六层且带电梯则地价随楼层的增高而递增,递增的比例一般以六层地价为标准,每层上涨1%,无电梯则地价随楼层的增加而递减,递减的比例一般以六层地价为标准,每层下降2%。在评估不同楼层的地价时,如果超过了六层,则可先求出各楼层的地价比率,再求出该楼层的地价分配率。

宗地基础设施配套程度修正标准

鄂州市各乡镇住宅用地基准地价评估时设定开发程度均达到“五通一平”条件。若宗地基础设施配套程度修正没有达到该程度,利用基准地价来评估宗地标定地价时就应该减去相应的开发费用。基础设施配套程度修正值范围见下表。

规划和区域辐射修正系数

根据下表中对规划和区域辐射因子的描述,鄂州市下辖各乡镇在未来房地产开发、房屋租赁买卖等方面将不可避免地受到武汉市、黄石市和相关规划的辐射带动。基于上述考虑,根据鄂州市各乡镇地上住宅用地价格,制定规划和区域辐射修正体系,为鄂州市各乡镇住宅用地的出让、转让等提供参考。

规划和区域辐射因素基准地价修正体系表

受辐射强度

较弱

中等

较强

说明

与武汉市、鄂州市距离大于20公里,经济不强,在未来发展规划中发展潜力较小

与武汉市、鄂州市距离15-20公里,有一定经济联系,在规划中发展潜力不大

与武汉市、鄂州市距离10-15公里,经济联系处于一般水平,在发展规划中潜力一般

与武汉市、鄂州市距离5-10公里,经济联系较强,在发展规划中有一定发展潜力

与武汉市、鄂州市距离5公里以内,经济联系较强,极具发展潜力

修正系数

0.9201

0.9558

0

1.0425

1.0957

住宅用地地下空间权修正体系

根据对商业用地地下空间基准地价修正中的描述可知地下空间主要是指针对地面空间而言,区别于地球表面以上,在城市规划范围内地表以下的空间。针对商业用地,地下空间的开发利用方向较多,如地下商场、地下车库、地下娱乐场所、地下管道、地下交通隧道、地下步行街等;而针对住宅用地,现阶段的利用主要集中于地下车库、地下储藏室以及地下管道以及部分地下商场等,因此,有必要针对住宅用地地下空间制定相应的基准地价修正体系,为鄂州市城区住宅用地地下空间出让、转让等提供一定参考依据。

住宅用地地下空间基准地价修正体系

建筑层数

1-2

3-4

≥4

修正幅度

20%-25%

26%-31%

31%-35%

注:以地下空间所处区域的地上住宅宗地价格为基础确定住宅地下空间权价格。

 


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