鄂州市乡镇商业用地宗地地价修正体系---鄂州市国土资源局
今天是
您的位置:鄂州市国土资源局 > 信息公开 > 基准地价
鄂州市乡镇商业用地宗地地价修正体系
作者:
【字号: 】   【复制链接】   【转发】   【纠错】   【打印】   【关闭】    2016年11月05日   

 

商业用地基准地价个别因素修正体系

容积率修正系数

基准地价是代表设定容积率水平下的地价,在进行宗地地价计算时需将基准地价修正到宗地实际容积率水平下的地价。调查不同容积率水平下的地价平均值,得出商业用地容积率修正系数见下表。

鄂州市乡镇商业用地容积率修正系数表

容积率

i

ii

iii

1.0

0.5198

0.5169

0.5154

1.1

0.5587

0.5562

0.5549

1.2

0.5978

0.5956

0.5945

1.3

0.6371

0.6353

0.6344

1.4

0.6766

0.6751

0.6743

1.5

0.7163

0.7151

0.7145

1.6

0.7562

0.7552

0.7548

1.7

0.7963

0.7956

0.7952

1.8

0.8366

0.8361

0.8359

1.9

0.8772

0.8768

0.8767

2.0

0.9179

0.9177

0.9176

2.1

0.9588

0.9588

0.9587

2.2

1.0000

1.0000

1.0000

2.3

1.0413

1.0414

1.0414

2.4

1.0829

1.083

1.083

2.5

1.1246

1.1248

1.1248

2.6

1.1666

1.1667

1.1667

2.7

1.2087

1.2089

1.2088

2.8

1.2511

1.2512

1.251

2.9

1.2936

1.2936

1.2934

3.0

1.3364

1.3363

1.336

3.1

1.3794

1.3791

1.3787

3.2

1.4225

1.4222

1.4216

3.3

1.4659

1.4654

1.4647

3.4

1.5095

1.5087

1.5079

3.5

1.5533

1.5523

1.5513

3.6

1.5973

1.596

1.5948

3.7

1.6415

1.6399

1.6385

3.8

1.6859

1.684

1.6824

3.9

1.7305

1.7283

1.7264

4

1.7753

1.7727

1.7706

4.1

1.8203

1.8173

1.815

4.2

1.8655

1.8621

1.8595

4.3

1.9109

1.9071

1.9041

4.4

1.9566

1.9522

1.949

4.5

2.0024

1.9976

1.994

4.6

2.0484

2.0431

2.0391

4.7

2.0947

2.0888

2.0845

4.8

2.1411

2.1346

2.1299

4.9

2.1878

2.1807

2.1756

5.0

2.2346

2.2269

2.2214

注:除表中列出的容积率修正系数外,其它容积率修正通过表中相临容积率对应修正系数线性内插计算获取。容积率小于1的,取容积率1的修正系数,容积率大于5的,取容积率5的修正系数。

 

使用年期修正系数

商业用地使用年限修正系数表

使用年期

1

2

3

4

5

6

7

8

修正系数

0.0707

0.1367

0.1984

0.2560

0.3097

0.3600

0.4069

0.4507

使用年期

9

10

11

12

13

14

15

16

修正系数

0.4916

0.5298

0.5654

0.5988

0.6299

0.6589

0.6861

0.7114

使用年期

17

18

19

20

21

22

23

24

修正系数

0.7351

0.7572

0.7778

0.7971

0.8151

0.8319

0.8476

0.8622

使用年期

25

26

27

28

29

30

31

32

修正系数

0.8759

0.8887

0.9007

0.9118

0.9222

0.9319

0.9410

0.9495

使用年期

33

34

35

36

37

38

39

40

修正系数

0.9574

0.9648

0.9717

0.9782

0.9842

0.9898

0.9951

1.0000

根据公式:修正系数=捕获.png获取。

交易期日修正系数

商业用地交易期日修正系数表

交易时间

2010

2011

2012

2013

6.30

12.30

6.30

12.30

6.30

12.30

6.30

修正系数

0.776

0.807

0.858

0.899

0.921

0.958

1

商业用地宗地面积修正

商业用地宗地面积修正说明表

指标标准

较优

一般

较劣

指标标准说明

面积适中,对土地利用极为有利

面积对土地利用较为有利

面积对土地利用无不良影响

面积较小,对土地利有一定影响

面积过小,对土地利用产生严重的影响

修正系数

1.07

1.05

1

0.96

0.93

商业用地宗地形状修正

商业用地宗地形状修正说明表

指标标准

较优

一般

较劣

指标标准

说明

形状规则,对土地利用合理

土地利用较为合理

土地利用无不良影响

形状不规则,对土地利用不合理

形状不规则,对土地利用产生严重的影响

修正系数

1.07

1.04

1

0.97

0.93

临街状况修正

商业用地街角地修正系数

临路口情况

三面临街

两面临街

一面临街

修正系数

1.2

1.1

1

临街深度修正系数

宗地临街深度修正系数表

平均深度

<4

4-6

6-8

8-10

10-12

12-14

>14

修正系数

1.068

1.033

1

0.976

0.954

0.922

0.886

宗地宽深比修正系数

临街土地的地价并不只是单独受到临街深度和宽度的影响,特别是一些大型商业设施,地价随地块深度的增加而提高,同时又因其店面宽度大而提高了土地收益。所以采用宽深比即临街土地的宽度与深度的比值来反映这种修正情况,通过绘制地价样本的宽深比数值的频率分布图进行分析,同时结合估价师经验,计算宗地宽深比修正系数。

计算标准深度和平均宽度的样点所在宽深比区间为0.3-0.7,将其地价水平定为100%,计算经过临街深度和临街宽度修正的样点地价,并与设定的标准深度、平均宽度以及宽深比条件下的样点地价的比较,得出宗地宽深比修正系数。宗地宽深比修正系数见下表。

商业用地宗地宽深比修正系数表

宽深比

<0.1

(0.1,0.3]

(0.3,0.7]

(0.7,1.0]

(1.0,1.2]

>1.2

修正系数

0.91

0.98

1

1.04

1.08

1.13

注:“(”表示“>”,“]”表示“≤”。

宗地基础设施配套程度修正

鄂州市各乡镇评估的商业用地基准地价设定开发程度均达到“五通一平”条件。若宗地基础设施配套程度修正没有达到该程度,利用基准地价来评估宗地地价时就应该减去相应的开发费用。

基础设施配套程度修正值范围表

单位:元/平方米

开发程度

道路

给水

排水

电力

通讯

场地平整

开发费用

10-18

10-16

10-15

5-9

5-8

10-15

旅游开发价值修正系数

鄂州市旅游资源丰富,湖泊众多。经济的稳步发展为鄂州市旅游业的发展奠定了坚实的基础,鄂州市已先后建成了“红莲湖旅游度假区”、“梧桐湖开发区”等以旅游、娱乐为主的新区。旅游业对鄂州市部分乡镇地价体系的影响逐步加深。因此,在鄂州市乡镇新一轮基准地价的修订过程中,需要充分考虑旅游相关因子。一般意义上,旅游开发价值越大,意味着蕴藏其中的级差地租越大,其地价系数水平越高;反之则越小。在此,给出鄂州市商业用地中旅游用地旅游开发价值修正系数的参考值。

旅游开发价值修正系数表

旅游开发适宜度

最适宜开发

中等适宜

一般适宜

不适宜

旅游开发价值

具有开发成国家级的知名旅游地的旅游开发潜力,旅游预期投资效益好(高风险,高利润)

具有开发成区域级知名旅游地的潜力,旅游开发价值较大,旅游预期投资效益较好(较高风险,较高利润)

旅游开发和其他土地利用均宜,旅游开发价值一般,若投资得当,经营有力,会获得平均投资利润

暂时不宜做旅游开发投资,其回报率极低,甚至会亏损

修正系数

≧2

2-1.2

1.2-0.8

﹤0.8

规划和区域辐射修正系数

发达区域的辐射和联动对其周边地域形成外部效应场,对其经济社会中的交通流、金融流和信息流的流通起着重要作用。同时,作为一个区域发展的指引,区域规划对区域发展中的产业布局以及未来的发展定位等多方面起着不忽视的作用。鄂州市在空间上和黄石市以及武汉市毗邻,随着黄石市经济发展水平的提高、武汉城市圈建设的进一步发展以及鄂州市新一轮城市规划的修编,鄂州市下辖各乡镇在未来的物流和商业发展中将不可避免地受到上述各辐射因子的带动。基于上述考虑,根据鄂州市各乡镇地上商业用地价格,制定规划和区域辐射修正体系,为鄂州市各乡镇商业用地的出让、转让等提供参考。

规划和区域辐射因素基准地价修正体系表

受辐射强度

较弱

中等

较强

说明

与武汉市、鄂州市距离大于20公里,经济不强,在未来发展规划中发展潜力较小

与武汉市、鄂州市距离15-20公里,有一定经济联系,在规划中发展潜力不大

与武汉市、鄂州市距离10-15公里,经济联系处于一般水平,在发展规划中潜力一般

与武汉市、鄂州市距离5-10公里,经济联系较强,在发展规划中有一定发展潜力

与武汉市、鄂州市距离5公里以内,经济联系较强,极具发展潜力

修正系数

0.9305

0.9768

0

1.0588

1.1025

商业用地地下空间权修正体系

地下空间主要是指针对地面空间而言,区别于地球表面以上,在城市规划范围内地表以下的空间。从开发利用性质来看,城市地下空间一般分为赢利性和非赢利性开发两种。前者可获得直接经济效益,如地下商场、地下车库、地下步行街等,后者没有直接的经营收入,一般为公共服务性场所,如地下人行道、地下管道等。随着我国社会经济发展水平的不断提高,城市化进程的加速,地下空间的开发建设规模和利用强度越来越大。鄂州市近几年也对地下空间利用进行了一定的探索和研究,在新一轮的发展规划中制定了相应地下空间利用规划,并逐步实施。为适应鄂州市乡镇发展需要,参考城区地下空间价格标准,根据鄂州市各乡镇地上商业用地价格,制定相应地下空间权地价修正体系,为鄂州市各乡镇地下商业空间利用规划的顺利实施提供保障,也为鄂州市各乡镇地下商业空间权出让、转让等提供一定参考依据。

商业用地地下空间基准地价修正体系表

建筑层数

1-2

3-4

≥4

修正幅度

25%-29%

30%-34%

35%-38%

注:以商业用地地下空间所处区域的地上商业宗地价格为基础确定地下空间权价格。

 


(责任编辑:网站管理员)

责任编辑:本单位


主办单位:鄂州市国土资源局 承办单位:鄂州市国土资源信息中心
Copyright 2018 ezlr.gov.cn All rights reserved. 电话:0711-3355341 地址:滨湖西路169号
备案序号:鄂ICP备14018749号-1 | 信息系统安全等级保护备案证书编号:42071437001-00001
2170 内容页访问计数