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鄂州市城区商业用地基准地价修正体系
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级商业用地宗地地价区域因素修正系数表

因素类别

权重

因子

权重

较优

一般

较劣

商服繁华程度

0.3542

距商服中心距离

0.1985

0.0385

0.0193

0

-0.0191

-0.0383

商服网点密度

0.1557

0.0302

0.0151

0

-0.0150

-0.0300

交通条件

0.2484

道路类型

0.0569

0.0153

0.0077

0

-0.0076

-0.0152

临公交站线路状况(米)

0.0723

0.0160

0.0080

0

-0.0079

-0.0159

距港口距离(米)

0.0291

0.0056

0.0028

0

-0.0028

-0.0056

距火车站距离(米)

0.0473

0.0094

0.0047

0

-0.0047

-0.0093

距长途汽车站距离(米)

0.0428

0.0083

0.0042

0

-0.0041

-0.0082

基本设施状况

0.1957

供电状况

0.0325

0.0063

0.0032

0

-0.0031

-0.0063

供水状况

0.0359

0.0070

0.0035

0

-0.0035

-0.0069

排水状况

0.0288

0.0056

0.0028

0

-0.0028

-0.0055

距农贸市场距离(米)

0.0273

0.0053

0.0026

0

-0.0026

-0.0053

距电信网点距离(米)

0.0419

0.0081

0.0041

0

-0.0040

-0.0081

距金融网点距离(米)

0.0293

0.0057

0.0028

0

-0.0028

-0.0056

城市规划

0.0996

道路规划

0.0433

0.0052

0.0026

0

-0.0026

-0.0052

用地规划

0.0563

0.0077

0.0039

0

-0.0038

-0.0077

人口密度

0.1021

客流人口密度

0.1021

0.0198

0.0099

0

-0.0098

-0.0197

商业用地基准地价个别因素修正体系

1、容积率修正系数

基准地价是代表设定容积率水平下的地价,在进行宗地地价计算时需将基准地价修正到宗地实际容积率水平下的地价。同一级别容积率修正系数等于该级别不同容积率下的地价除以平均容积率下的地价。采用数理统计学原理,调查不同容积率水平下的地价,本次调查了商业用地2040个样点,有效样点1911个,其中级区域820个,级区域520个,级区域300个,级区域200个,104个,96个。以容积率作为变量,地价作为因变量进行曲线拟合,结果表明二次多项式曲线拟合结果较好。容积率与地价的函数关系如下表。

商业用地价格与容积率的函数关系

用途

级别

函数关系(x代表容积率,y代表用地价格)

商业用地

i

y=25.487x2+1404x+536

备注:同一级别容积率修正系数等于该级别不同容积率下的地价除以平均容积率下的地价

ii

y=21.64x2+1008.7x+381.15

iii

y=12.232x2+739.93x+245.93

iv

y=8.4487x2+528.93x+181.48

v

y=7.1744x2+371.88x+130.14

y=4.1527x2+279.31x+81.408

式中:容积率修正系数;

某级别某一容积率下的地价;

某级别平均容积率下的地价。

求得不同容积率下的修正系数,如样点中没有相应的容积率,则通过容积率与地价的函数方程,先求得地价,再根据容积率修正系数公式求出。

鄂州市城区商业用地容积率修正系数表

级别

i

ii

iii

iv

v

1.00

0.5244

0.5218

0.5186

0.5183

0.5180

0.5096

1.10

0.5633

0.5608

0.5580

0.5578

0.5574

0.5498

1.20

0.6023

0.5999

0.5976

0.5974

0.5969

0.5902

1.30

0.6415

0.6392

0.6372

0.6371

0.6365

0.6306

1.40

0.6808

0.6786

0.6770

0.6769

0.6763

0.6712

1.50

0.7202

0.7183

0.7170

0.7169

0.7163

0.7119

1.60

0.7598

0.7580

0.7570

0.7570

0.7564

0.7527

1.70

0.7995

0.7980

0.7972

0.7972

0.7966

0.7936

1.80

0.8393

0.8380

0.8375

0.8375

0.8370

0.8347

1.90

0.8793

0.8783

0.8779

0.8779

0.8775

0.8758

2.00

0.9194

0.9187

0.9185

0.9185

0.9182

0.9171

2.10

0.9596

0.9593

0.9592

0.9592

0.9590

0.9585

2.20

1.0000

1.0000

1.0000

1.0000

1.0000

1.0000

2.30

1.0406

1.0409

1.0409

1.0409

1.0411

1.0416

2.40

1.0812

1.0819

1.0820

1.0820

1.0824

1.0834

2.50

1.1220

1.1232

1.1232

1.1232

1.1238

1.1252

2.60

1.1629

1.1645

1.1645

1.1645

1.1653

1.1672

2.70

1.2040

1.2061

1.2059

1.2059

1.2070

1.2093

2.80

1.2452

1.2477

1.2475

1.2474

1.2489

1.2515

2.90

1.2865

1.2896

1.2892

1.2891

1.2909

1.2938

3.00

1.3280

1.3316

1.3310

1.3309

1.3330

1.3362

3.10

1.3696

1.3738

1.3729

1.3728

1.3753

1.3788

3.20

1.4114

1.4161

1.4150

1.4148

1.4177

1.4214

3.30

1.4532

1.4586

1.4572

1.4570

1.4603

1.4642

3.40

1.4952

1.5012

1.4995

1.4993

1.5030

1.5071

3.50

1.5374

1.5441

1.5420

1.5417

1.5459

1.5501

3.60

1.5797

1.5870

1.5845

1.5842

1.5889

1.5932

3.70

1.6221

1.6302

1.6272

1.6268

1.6321

1.6365

3.80

1.6647

1.6734

1.6701

1.6696

1.6754

1.6798

3.90

1.7074

1.7169

1.7130

1.7125

1.7188

1.7233

4.00

1.7502

1.7605

1.7561

1.7555

1.7624

1.7669

4.10

1.7932

1.8043

1.7993

1.7986

1.8062

1.8106

4.20

1.8363

1.8482

1.8426

1.8419

1.8500

1.8544

4.30

1.8795

1.8923

1.8861

1.8853

1.8941

1.8984

4.40

1.9229

1.9365

1.9297

1.9288

1.9383

1.9424

4.50

1.9664

1.9810

1.9734

1.9724

1.9826

1.9866

4.60

2.0100

2.0255

2.0172

2.0161

2.0271

2.0309

4.70

2.0538

2.0703

2.0612

2.0600

2.0717

2.0753

4.80

2.0978

2.1151

2.1053

2.1040

2.1164

2.1198

4.90

2.1418

2.1602

2.1495

2.1481

2.1614

2.1645

5.00

2.1860

2.2054

2.1938

2.1923

2.2064

2.2092

5.10

2.2303

2.2508

2.2383

2.2367

2.2516

2.2541

5.20

2.2748

2.2963

2.2829

2.2811

2.2970

2.2991

5.30

2.3194

2.3420

2.3276

2.3257

2.3425

2.3442

5.40

2.3641

2.3878

2.3724

2.3704

2.3881

2.3894

5.50

2.4090

2.4339

2.4174

2.4153

2.4339

2.4347

5.60

2.4540

2.4800

2.4625

2.4602

2.4798

2.4802

5.70

2.4992

2.5264

2.5077

2.5053

2.5259

2.5257

5.80

2.5444

2.5728

2.5530

2.5505

2.5721

2.5714

5.90

2.5898

2.6195

2.5985

2.5959

2.6185

2.6172

6.00

2.6354

2.6663

2.6441

2.6413

2.6650

2.6631

6.10

2.6811

2.7133

2.6898

2.6869

2.7117

2.7091

6.20

2.7269

2.7604

2.7357

2.7326

2.7585

2.7553

6.30

2.7729

2.8077

2.7816

2.7784

2.8054

2.8015

6.40

2.8190

2.8551

2.8277

2.8243

2.8525

2.8479

6.50

2.8652

2.9028

2.8740

2.8704

2.8998

2.8944

6.60

2.9116

2.9505

2.9203

2.9166

2.9472

2.9410

6.70

2.9581

2.9985

2.9668

2.9629

2.9947

2.9877

6.80

3.0047

3.0465

3.0134

3.0093

3.0424

3.0346

6.90

3.0515

3.0948

3.0601

3.0558

3.0902

3.0815

7.00

3.0984

3.1432

3.1070

3.1025

3.1382

3.1286

7.10

3.1454

3.1918

3.1540

3.1493

3.1863

3.1758

7.20

3.1926

3.2405

3.2011

3.1962

3.2346

3.2231

7.30

3.2400

3.2894

3.2483

3.2432

3.2830

3.2705

7.40

3.2874

3.3384

3.2957

3.2904

3.3316

3.3181

7.50

3.3350

3.3877

3.3432

3.3377

3.3803

3.3657

7.60

3.3827

3.4370

3.3908

3.3851

3.4291

3.4135

7.70

3.4306

3.4866

3.4385

3.4326

3.4781

3.4614

7.80

3.4786

3.5362

3.4864

3.4802

3.5273

3.5094

7.90

3.5267

3.5861

3.5344

3.5280

3.5766

3.5575

8.00

3.5750

3.6361

3.5825

3.5759

3.6260

3.6057

注:若容积率不在上表之中,则可利用容积率函数求取地价,然后与基准地价相比得出修正系数。

2、使用年期修正系数

商业用地使用年限修正系数表

使用年期

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

修正系数

0.0727

0.1403

0.2034

0.2621

0.3169

0.3679

0.4154

0.4596

0.5008

0.5392

使用年期

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

修正系数

0.5750

0.6084

0.6394

0.6683

0.6953

0.7204

0.7438

0.7656

0.7859

0.8048

使用年期

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

修正系数

0.8224

0.8388

0.8541

0.8684

0.8817

0.8940

0.9055

0.9163

0.9263

0.9356

使用年期

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

修正系数

0.9443

0.9524

0.9599

0.9669

0.9734

0.9795

0.9852

0.9905

0.9954

1.0000

3、交易期日修正系数

商业用地交易期日修正系数表

交易时间

2008

2009

2010

2011

2012

2013

6

1

6

1

6

1

6

1

6

1

6

修正系数

0.801

0.824

0.854

0.866

0.889

0.916

0.946

0.973

0.987

0.991

1

4、商业用地宗地面积修正

商业用地宗地面积修正说明表

指标

标准

较优

一般

较劣

指标标准说明

面积适中,对土地利用极有利

面积对土地利用较为有利

面积对土地利用无不良影响

面积较小,对土地利有一定影响

面积过小,对土地利用产生严重的影响

修正

系数

1.09

1.06

1.00

0.96

0.92

5、商业用地宗地形状修正

商业用地宗地形状修正说明表

指标

标准

较优

一般

较劣

指标标

准说明

形状规则,对土地利用影响好

对土地利用影响较好

对土地利用无不良影响

形状不规则,对土地利用产生不良影响

形状不规则,对土地利用产生严重不良影响

修正

系数

1.07

1.04

1.00

0.94

0.92

6、临街状况修正

商业用地街角地修正系数说明表

临路口情况

三面临街

两面临街

一面临街

修正系数

1.23

1.12

1.00

7、商业用地各楼层地价分配情况

级商业用地楼层地价分配表

总楼层/所在楼层

一层

二层

三层

四层

五层

合计

一层

100.00%





100.00%

二层

65.00%

35.00%




100.00%

三层

64.00%

22.00%

14.00%



100.00%

四层

60.00%

21.00%

11.00%

8.00%


100.00%

五层

56.00%

20.00%

11.00%

7.00%

6.00%

100.00%

级商业用地楼层地价分配表

总楼层/所在楼层

一层

二层

三层

四层

五层

合计

一层

100.00%





100.00%

二层

64.00%

36.00%




100.00%

三层

62.00%

20.00%

18.00%



100.00%

四层

57.00%

21.00%

13.00%

9.00%


100.00%

五层

53.00%

20.00%

12.00%

8.00%

7.00%

100.00%

级商业用地楼层地价分配表

总楼层/所在楼层

一层

二层

三层

四层

五层

合计

一层

100.00%





100.00%

二层

60.00%

40.00%




100.00%

三层

59.00%

26.00%

15.00%



100.00%

四层

62.00%

21.00%

10.00%

7.00%


100.00%

五层

50.00%

22.00%

13.00%

8.00%

7.00%

100.00%

级商业用地楼层地价分配表

总楼层/所在楼层

一层

二层

三层

四层

五层

合计

一层

100.00%





100.00%

二层

58.00%

42.00%




100.00%

三层

55.00%

29.00%

16.00%



100.00%

四层

52.00%

25.00%

14.00%

9.00%


100.00%

五层

44.00%

25.00%

14.00%

10.00%

7.00%

100.00%

级商业用地楼层地价分配表

总楼层/所在楼层

一层

二层

三层

四层

五层

合计

一层

100.00%





100.00%

二层

54.00%

46.00%




100.00%

三层

53.00%

30.00%

17.00%



100.00%

四层

50.00%

26.00%

14.00%

10.00%


100.00%

五层

41.00%

25.00%

15.00%

11.00%

8.00%

100.00%

级商业用地楼层地价分配表

总楼层/所在楼层

一层

二层

三层

四层

五层

合计

一层

100.00%





100.00%

二层

52.00%

48.00%




100.00%

三层

51.00%

31.00%

18.00%



100.00%

四层

48.00%

27.00%

15.00%

10.00%


100.00%

五层

40.00%

26.00%

15.00%

11.00%

8.00%

100.00%

8、商业路线价区段辐射影响修正

由于靠近商业路线价区段的商业用地会受到客流人口、商服中心等的辐射影响而提高商业用地的价值,因此对靠近商业路线价区段的商业用地进行评估时必须考虑其辐射影响,具体修正幅度如表5-28

商业路线价区段辐射影响修正系数表

临区段距离情况

<25

25-40

40--100

修正系数

1.6-1.8

1.3-1.6

1.1-1.3

9、宗地开发程度修正

鄂州市城区本次基准地价更新商业用地设定的开发程度为红线外五通一平。若宗地基础设施配套程度没有达到该程度,利用基准地价来评估宗地地价时就应该减去相应的开发费用(场地平整视具体情况而定)。

根据《省物价局省财政厅关于鄂州市城市基础设施配套费征收标准的批复》(鄂价房服规[2003]144号),鄂州市城区城市基础设施配套费收费标准为55/平方米。但是随着经济的发展,城市基础设施配套费有所提高,鄂州市城区商业用地基础设施费用按106-152/平方米左右,一般通路的费用会高一些,排水、供水、通电次之,其次是通讯,根据工程造价经验和相关城市基础配套设施费用比例可以确定本次鄂州市城区宗地开发程度修正值分别如下表所示:

开发程度修正值范围表

单元:元/平方米

开发程度

通路

通电

通讯

通上水

通下水

场地平整

开发费用

24-35

16-24

13-22

15-19

15-21

23-31

10、实际容积率低于规划容积率情况修正

近几年,鄂州市社会经济发展步伐不断加快,城区建设也进入一个新的阶段,用地矛盾不断加剧。在城区建设过程中,一定程度上还存在实际容积率低于规划容积率的情况。针对该情况,制定相应的修正体系,规范城区建设,保障集约节约用地目标的实现。

商业用地实际容积率低于规划容积率情况修正范围表

容积率区域

<1

1-1.1

1.1-1.3

1.3-1.5

1.5-1.7

1.7-2.0

2.0-2.2

修正系数

2.5

2.3-2.0

2.0-1.75

1.75-1.50

1.5-1.3

1.15-1.3

1.0-1.15

商业用地地下空间地价修正

地下空间主要是指针对地面空间而言,区别于地球表面以上,在城市规划范围内地表以下的空间。从开发利用性质来看,城市地下空间一般分为赢利性和非赢利性开发两种。前者可获得直接经济效益,如地下商场、地下车库、地下步行街等,后者没有直接的经营收入,一般为公共服务性场所,如地下人行道、地下管道等。随着我国社会经济发展水平的不断提高,城市化进程的加速,地下空间的开发建设规模和利用强度越来越大。鄂州市近几年也对地下空间利用进行了一定的探索和研究,在新一轮的城区发展规划中制定了相应地下空间利用规划,并逐步实施。为适应鄂州市城区发展需要,参考其他同等城市地下空间价格标准,根据鄂州市城区地上商业用地价格,制定相应地下空间权地价修正体系,为鄂州市城区地下商业空间利用规划的顺利实施提供保障,也为鄂州市城区地下商业空间权出让、转让等提供一定参考依据。

商业用地地下空间基准地价修正体系表

建筑层数

1-2

3-4

≥4

修正幅度

30%-34%

34%-37%

37%-40%

注:以商业用地地下空间所处区域的地上商业宗地价格为基础确定地下空间权价格。

 


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